Vous avez un projet d’acquisition, de construction et inévitablement la question du financement vient à se poser. Financer un projet immobilier nécessite une étude précise des différents paramètres (apport, capacité de remboursement, taux d’emprunt, durée du crédit, aides financières…) car les montages peuvent très différents et les solutions peuvent se combiner entre elles. Et l’enjeu est grand ! De tout cela dépend la faisabilité du projet et son aboutissement. Dans la plupart des cas vous aurez besoin de recourir à l’emprunt. Un plan de financement s’impose. Le principe ? Mettre en parallèle toutes les dépenses liées au projet et toutes les ressources dont vous disposez. Indispensable, il vous permettra d’évaluer votre capacité d’emprunt. Seul ou accompagné d’un courtier en prêt immobilier ou de votre banquier, vous effectuez la liste la plus exhaustive des frais inhérents à votre achat : prix d’achat, coût des travaux éventuels de votre bien et de la copropriété, coût des garanties, frais de notaire… Côté ressources vous devez calculer votre apport personnel qui peut provenir de différentes sources : de l’épargne, un héritage, une donation, votre épargne, un PEL, une épargne salariale, la plus-value issue de la vente d’un bien immobilier… S’il n’est pas obligatoire, l’apport personnel est généralement exigé par les banques et en tout état de cause fortement recommandé ! Il doit représenter au minimum 10 % du montant total. La part de cet apport influence également les conditions proposées par les établissements bancaires. Plus son montant est élevé plus les conditions seront avantageuses. Reste à déterminer ce qui est le plus intéressant pour vous. Compte tenu du niveau des taux d’intérêt historiquement bas, la question mérite d’être posée. Il peut être judicieux de conserver son épargne et ses placements rémunérateurs et choisir d’emprunter davantage. Pour cela vous devez estimer soigneusement votre capacité de remboursement, avant de choisir la ou les formules de crédit. Et attention, il est important d’anticiper de manière raisonnable l’évolution probable de vos ressources (promotion, …) et de vos besoins (par exemple : études des enfants, voiture à changer dans 2 ans, …)

Simulation de prêt

Pour trouver un bon financement, vous avez tout intérêt à faire jouer la concurrence entre les banques. Pour cela, vous pouvez comparer les meilleures conditions de crédit immobilier de différents établissements et éventuellement recourir aux services d’un courtier en prêt immobilier dont le rôle est de chercher pour son client qui le mandate le meilleur crédit possible. Agissant comme intermédiaire sur le marché, le courtier joue le rôle de tiers auprès des banques. C’est lui qui représente son client auprès de celles-ci et qui négocie à sa place la meilleure offre de prêt en adéquation avec son projet immobilier et sa situation financière. En fonction de votre profil emprunteur et de la nature de votre projet immobilier il pourra négocier les meilleures conditions et vous proposer le montage le plus adapté. De plus, du fait de son activité, le courtier apporte de nombreux clients aux banques et maitrise parfaitement les prêts de chaque établissement, il peut donc faire profiter ses clients de conditions intéressantes et négocier pour leur compte les conditions les plus avantageuses pour votre financement.

Des aides financières non négligeables

Il existe diverses aides, apportées par différents organismes, pour vous aider à financer plus facilement votre achat immobilier : prêt à taux zéro, l’épargne logement comme le PEL, le prêt 1% Logement, etc. Ils ne sont pas tous cumulables. Certains sont plus avantageux que d’autres, mais tous sont soumis à une réglementation spécifique. C’est généralement votre conseiller bancaire ou votre courtier qui vous guidera vers les solutions auxquelles vous pouvez prétendre et qui correspondent le mieux à votre cas particulier.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf il est ainsi possible de combiner un crédit immobilier classique et un prêt bonifié, offrant un taux réduit :

Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ +), réservé aux foyers n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Il est dédié à l’immobilier neuf et permet de financer une partie du coût de l’achat (18 % à 26 %), sous conditions de ressources et dans la limite d’un montant plafonné qui dépendent du foyer fiscal et du lieu de l’acquisition. Le PTZ+ peut également être obtenu dans l’achat d’ancien avec un minimum de travaux à réaliser (25% du montant total du projet).

Le prêt Action Logement (ex 1 % Logement), réservé aux salariés dont l’entreprise cotise à un Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il finance une partie de l’achat d’un bien immobilier neuf.

Le prêt aux fonctionnaires, réservé aux agents de la fonction publique et aux personnels des Régions et Départements. Il est soumis à un plafond de ressources, et doit compléter un prêt conventionné.

Le prêt des caisses de retraites complémentaire et mutuelles, dont les conditions varient selon les organismes.

Les prêts des collectivités locales, dont les conditions varient d’une région à l’autre.

Il est donc important de se renseigner lors du plan de financement pour connaître les prêts aidés auxquels je peux prétendre et vérifier lesquels seront les plus avantageux pour moi.

Dossier réalisé avec l’aimable participation de Christophe Viornery société Empruntis à Ecully