Investir à l’étranger est une idée qui séduit de plus en plus de français à la recherche de solutions de défiscalisation ou de rendement intéressant.

La mondialisation s’étend au secteur immobilier et d’excellents placements semblent pouvoir être dénichés. Les Etats-Unis sont ainsi largement plébiscités par les investisseurs avec un rendement effectif qui s’avère beaucoup plus intéressant qu’en France. « On peut espérer avoir un rendement de 7% net d’impôts voire 9 ou 10 % alors qu’en France il est estimé à 2 ou 3 % » précise Jean- Christophe Hommey d’HTL transaction.

C’est le cas notamment de régions particulièrement attractives comme la Floride, secteur en pleine expansion immobilière. Avec les millions de touristes et d’expatriés, Orlando et Miami sont devenus de nouveaux eldorados pour les investisseurs immobiliers étrangers. Elles représentent de belles opportunités pour les personnes souhaitant diversifier leurs actifs avec des prix de l’immobilier et des taux de change intéressants. « La Floride est un état riche qui compte beaucoup d’expatriés et le marché est moins cyclique qu’ailleurs. Orlando est particulièrement dynamique et les prix de l’immobilier sont attractifs. Il est possible d’acquérir une maison neuve de 130 m2 pour 80 000 €. A Miami il faut compter 120 000 €, ce qui reste toujours largement en dessous des prix de l’immobilier en France ! » Autre point non négligeable la loi américaine évite tout risque d’impayés. « Aux USA, il n’y a pas de trêve hivernale. Un locataire qui ne paye pas son loyer est expulsé. De plus il existe un fichier des locataires qui fait apparaître tous leurs antécédents. Cela évite bien des mauvaises surprises. »

Pas de double-imposition Il existe entre la France et les États Unis deux conventions fiscales, celle du 31 Août 1994 en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 Novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d’éviter la double imposition. Les revenus américians sont donc taxés aux Etats- Unis L’impôt sur la fortune n’existe pas aux USA. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la “property tax”. Cette taxe est déductible fiscalement. De plus, l’ISF concernant uniquement les biens situés en France, l’immobilier détenu aux USA n’est donc pas imposable. « Les loyers sont imposés à 10 % aux USA alors qu’en France le taux est plutôt de 30 % voir 45 % » Jean-Christophe Hommey précise également que les frais de notaire sont seulement de 2% contre 7% en France. Pour la succession la fiscalité de transmission est identique en France et aux Etats Unis.

Dépasser ses craintes Néanmoins acquérir un bien à l’étranger peut effrayer compte tenu de la distance et des spécificités d’un tel investissement. Il est alors impératif de connaître les multiples facettes juridiques et fiscales d’un tel projet et surtout d’être bien accompagné. Investir dans l’immobilier aux Etats Unis depuis la France nécessite de prendre certaines précautions. « Mais il n’est pas plus risqué d’acheter un bien à l’autre bout de la France sans connaître la ville et son environnement ». Le plus important demeure l’emplacement, un critère universel d’autant plus primordial à l’étranger. Et pour cela, nul doute il est impératif de se déplacer sur place. La gestion et le cadre juridique vous effrayent ? Il est évident qu’une telle démarche nécessite d’être accompagné d’un avocat spécialisé et de s’appuyer sur place sur une régie française à qui vous pourrez déléguer la gestion pour plus de facilité. Quant à l’emprunt il s’avère effectivement plus complexe dans la mesure ou seule une banque américaine financera votre projet avec un minimum de 30 % d’apport. Vous l’aurez compris, si le choix d’investir aux Etats Unis semble être judicieux et rentable, la clé de la réussite est surtout de bien savoir s’entourer. Pour trouver le bien sachez qu’il existe aux USA un fichier national partagé par toutes les agences et auquel des professionnels français spécialisés peuvent avoir également accès.

La décision peut alors être très rapide en ayant une parfaite visibilité du marché. A bon entendeur…