Quelle est la valeur réelle d’un bien immobilier à un moment donné ? Une interrogation récurrente qui nécessite bien souvent le regard avisé d’un professionnel. Car évaluer un bien ne s’improvise pas et encore moins lorsque c’est le nôtre pour lequel la valeur affective n’a pas de prix ! Divorce, succession, déclaration fiscale, litige… Dans de nombreuses situations un particulier ou une entreprise peut être amené à faire appel à un expert immobilier.

Sa mission ? Analyser un bien dans son contexte et à un moment précis afin d’en déterminer la valeur. Un précieux partenaire dont le métier est parfois nébuleux.

Une profession non réglementée mais qui demande de solides compétences

La France comme la plupart des pays en Europe ne subordonne pas l’exercice du métier d’expert immobilier à l’obtention d’une carte ou d’un diplôme. Longtemps assuré par des administrateurs de biens, des notaires ou des agents immobiliers, le métier s’est peu à peu structuré, notamment avec une chartre de l’évaluation immobilière et la création de regroupements professionnels comme la chambre des experts FNAIM. Formé parce réseau reconnu, Christian Majoux de l’agence Majoux-Virieux précise que « cette profession existe depuis de nombreuses années. Dès lors qu’il y a une transaction il est indispensable de déterminer la valeur d’un bien. On a utilisé durant bien longtemps la base de données des notaires, mais celle-ci tient compte essentiellement de l’adresse, de la superficie… or dans un même immeuble pour 2 appartements équivalents et de même taille il peut y avoir un écart de valeur de 10 à 20%. L’estimation doit s’appuyer sur des critères beaucoup plus nombreux et précis. »

C’est pourquoi le métier fait appel à des connaissances bien spécialisées afin de prendre en compte des données techniques, fiscales, économiques, urbanistiques, juridiques… « On ne peut pas s’appuyer sur de simples éléments de comparaison. Pour déterminer la valeur d’un bien, il faut pouvoir analyser de façon très précise la réalité de son environnement, la nature et l’état du bien, le marché et la valeur locative… » Influencent ainsi l’estimation : la situation géographique du bien, notamment l’immeuble, le quartier, les transports, les commerces, les écoles, les servitudes publiques, la constructibilité…

Nicolas Devic du groupe Mercure, en formation à la Chambre des Experts FNAIM où intervient déjà son associé Philippe MAZET, confirme l’engagement de l’expert, dont le rapport sera opposable aux tiers, notamment au fisc. « L’expert a une lettre de mission qui précise précise la finalité et les conditions de son intervention. Un métier qui exige une grande rigueur d’analyse. »

Ainsi l’expert fait une description scrupuleuse du bien : sa surface, son état général, son orientation, l’étage, le mode chauffage, l’équipement… Enfin l’analyse du marché et la valeur locative complètent le rapport qui sera remis au client.

Le rapport d’expertise comprend les conclusions datées et signées. Ce document est libellé selon une méthodologie et des normes conformes à la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CEEI).

« Nous estimons la valeur vénale à l’instant T. Celle ci étant fluctuante, il est bien-sûr possible de l’actualiser de façon récurrente » précise Christian Majoux.

Dans quels cas l’expertise immobilière est-elle nécessaire ?

Les experts en immobilier interviennent en cas de partage, de succession, de donation-partage, d’indivision, de divorce, de saisie de biens… Mais aussi afin d’évaluer le patrimoine en vue de la déclaration fiscale et du calcul de l’ISF ou encore lors de garanties bancaires pour un prêt.

Lorsqu’ils sont agréés par les tribunaux, les experts immobiliers peuvent aussi mettre leurs compétences au service de la justice, dans le cadre de litiges spécifiques. Cela peut être le cas lors de séparations ou de problème de gestion locative. « Si deux parties sont en désaccord un expert est nommé par le juge. Mais il est possible aussi, pour éviter d’aller en justice, de procéder à une expertise amiable. Dans ce cas les parties en conflit doivent nommer communément un expert unique. Par déontologie, l’expert est indépendant et neutre. Ainsi l’expertise amiable permettra de gagner en efficacité, en temps et éviter des lourds frais de justice » ajoute Christian Majoux.

Rémunéré au forfait ou au temps passé sur le dossier (honoraires à la vacation), un expert peut facturer de 800 à 1200 € l’expertise d’un appartement.

Un investissement qui permet souvent d’éviter une procédure plus lourde et des frais d’avocat.

Un seul conseil, confier la mission à un expert, membre d’une organisation professionnelle car elle assure le contrôle et la formation. « L’affiliation à un réseau est une garantie pour le client. Car celle-ci assure le respect de la chartre des experts, les normes européennes, la formation continue… » conclut Nicolas Devic.